Как самому рассчитать стоимость коммерческой недвижимости? Пять простых шагов

При обращении в «Эстейт35» наши клиенты часто задают один и тот же вопрос: «А за сколько вообще можно продать/сдать мой объект?» Возможно, в Москве или в другом крупном городе каждый владелец представляет ориентировочную стоимость своего объекта, однако в ситуации с коммерческой недвижимостью в Вологде рынок не сформирован в аналогичной степени и цены на похожие объекты могут отличаться на 50, на 100 и даже на 200%. Конечно, можно обратиться к оценщику, но если вам не нужна официальная бумага (например, для переоценки кадастровой стоимости), это может оказаться излишней тратой денег. Тем более нужно учитывать, что периодически необходима повторная оценка — к примеру, те владельцы собственности, которые делали оценку в докризисный период, до 2014 года, сейчас имеют на руках результаты, радикально отличающиеся от реального положения дел.

Если вы обратитесь в наше агентство, по вашей просьбе мы обязательно посчитаем рыночную стоимость объекта на основе научных методик оценки. Однако если вы хотите заниматься объектом самостоятельно, наша статья расскажет, как можно достаточно точно и просто определить стоимость аренды или продажи способом, основанным на сравнительном подходе оценки.

Сразу оговоримся, что такой способ хорошо подойдёт для торговых помещений, офисов, складов, иными словами, тех объектов, которые широко представлены на нашем рынке. Если вы хотите оценить какой-то единичный объект (торговый центр, крупную производственную базу), использовать этот способ не получится.

Шаг первый: открываем сайты с объявлениями по вологодской недвижимости (авито, qp и т.д.) и находим минимум 5, максимум 10 объектов с максимально похожими характеристиками. В первую очередь обратите внимание на назначение, район, первую/вторую линию, этаж (первый или выше, между 2 и 4 большой разницы уже нет), отдельный вход и только потом более-менее близкую площадь (если ваша площадь, к примеру, 50 квадратов — вам подойдут объекты и до 100 квадратов, здесь большой точности не нужно), ремонт.

Шаг второй: составляем из этих объектов таблицу с площадью и ценами, затем находим стоимость 1 квадратного метра (удобно использовать Excel или аналогичные программы). Нет разницы между продажей и арендой, точно так же делим сумму на площадь.

Шаг третий: расставляем цены за квадратный метр в порядке возрастания и определяем среднее арифметическое (складываем все значения и делим на их число). Теперь смотрим на наш список — есть ли в нём значения, которые существенно отличаются от среднего числа? Если да, просто убираем их из списка (при этом очень желательно, чтоб в списке всё-таки осталось не менее 5 позиций), это цены вне рынка. Как правило, слишком низкие позиции предполагают какую-то срочную аренду/продажу либо плохое качество здания. За слишком высокими позициями скрывается желание собственника отбить прошлые значительные вложения или ориентировка на докризисные цены (о чём мы писали выше).

Шаг четвёртый: пересчитываем среднюю стоимость квадратного метра — это примерная средняя стоимость квадратного метра для вашего объекта. Умножаем её на метраж объекта. Поздравляем, вы проделали 90% работы — за эту стоимость объект уже можно продавать/сдавать.

Шаг пятый: если вы считаете, что у вашего объекта есть какие-то существенные преимущества, которых нет у конкурентов (к примеру, для торгового помещения таким преимуществом может быть расположение возле остановки общественного транспорта), прибавьте к стоимости ещё 5% (для аренды можно добавить до 10%). Если вы планируете торговаться, сразу добавьте ту сумму, которую вы готовы скинуть в результате торга (желательно не выходить за пределы 15% — по нашим наблюдениям продавец/арендодатель часто готов скинуть и большую сумму, но клиенты практически не звонят по объявлениям с сильно завышенными ценами). Готово!

Теперь вы можете размещать свой объект на любых ресурсах и уверенно отказываться от потенциальных покупателей/арендаторов, пытающихся радикально скинуть цену. Желаем вам удачных сделок!